Ô tô tăng chóng mặt, giao thông thất thủ...BĐS gần các trạm trung chuyển đường sắt đô thị ngày càng tăng giá

Theo nghiên cứu của Savills, tại Tp.HCM và Hà Nội có tỷ lệ diện tích đất dành cho giao thông ở mức tương đương các thành phố đang phát triển trong khi thấp hơn nhiều các đô thị hiện đại trong khu vực. 

Áp lực lên hạ tầng giao thông đang tăng lên khi thu nhập bình quân đầu người bước vào ngưỡng 3.000-10.000 USD/người/năm, theo quy luật phát triển đây là giai đoạn có tỷ lệ gia tăng nhanh chóng về tỷ lệ sở hữu ôtô cá nhân.

Doanh số bán xe ô tô du lịch tăng trung bình 35%/năm trong 5 năm gần đây. Dự báo, số lượng xe du lịch sẽ gấp 3 lần vào năm 2025 tại thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội. Cùng với sự tăng lên của mật độ dân số và khả năng hạn chế trong việc mở rộng hệ thống đường giao thông khu vực trung tâm, nguy cơ tắc nghẽn giao thông đang trở nên ngày càng hiện hữu.

Việc gia tăng số lượng xe ôtô cá nhân đồng thời tạo áp lực về chỗ đỗ xe tại chỗ làm việc. Mức phí đỗ xe khu vực trung tâm Tp. HCM và Hà Nội đang ở mức cao hơn nhiều so với các thành phố khu vực như Bangkok, Manila hay Jakarta. Mặc dù vậy nhu cầu chỗ đỗ xe sẽ khó được đáp ứng khi tỷ suất sinh lợi của bãi đỗ xe đang thấp hơn so với các hạng mục phát triển khác, ví dụ văn phòng cho thuê.

Theo dự báo của Savills, việc di chuyển bằng phương tiện cá nhân ngày càng trở nên khó khăn khiến phương tiện giao thông công cộng trở thành sự lựa chọn trong tương lai. Tp. HCM và Hà Nội đang có tỷ lệ sử dụng giao thông công cộng thấp nhất trong khu vực, mức độ ô nhiễm không khí cao. Hai thành phố đang ở giai đoạn đầu tiên của quá trình phát triển đường sắt đô thị, tương tự như trường hợp của Bangkok trong thập niên 1990s.

Bangkok có thể coi là một mô hình khá thành công, có thể học hỏi trong việc huy động nguồn vốn xã hội hóa để đầu tư hệ thống giao thông công cộng, từ đó giải quyết các vấn về giao thông đô thị và ô nhiễm không khí. Việc phát triển hệ thống giao thông công cộng, đặc biệt đường sắt đô thị có thể tác động mạnh đến sự phát triển của thị trường bất động sản.

Mô hình phát triển quanh điểm trung chuyển (TOD) có thể là một hướng đi mới, chủ đạo trong tương lai với các hạng mục như nhà ở, văn phòng, bán lẻ, bến đỗ xe phát triển ở khu vực lân cận các trạm trung chuyển. Mô hình này đã diễn ra tại các nước trong khu vực và tạo ra sự gia tăng đáng kể về giá trị bất động sản khu vực lân cận các trạm trung chuyển, ví dụ Trung Quốc (10%), Hồng Kông (32%), Thái Lan (10%).

Savills đánh giá, xu hướng tương tự được kỳ vọng sẽ sớm diễn ra ở Tp. HCM và Hà Nội với các tuyến đường sắt đô thị đầu tiên được đưa vào vận hành trước 2020, dù vậy biên độ tăng giá có thể không đồng đều và có xu hướng cao hơn tại các điểm trung chuyển xa trung tâm.

Cùng quan điểm với Savills, trước đó trong một báo cáo của CBRE cũng đã đề cập đến vấn đề tăng giá của BĐS gần các tuyến Metro. CBRE cho biết, kinh nghiệm từ các nước khác cho thấy dự án tàu điện ngầm sẽ có ảnh hưởng nhiều nhất lên giá trị bất động sản. Việc phát triển các trạm tàu điện giúp mang lại diện mạo mới cho khu vực quanh đó: giá đất tăng, các dự án bất động sản bùng nổ, các đơn vị bán lẻ và dự án văn phòng được dịch chuyển ra xa trung tâm hơn.

Ông Marc Townsend, Tổng Giám Đốc Điều hành của CBRE Việt Nam, nhận xét: “Trước sự kiện tuyến tàu điện ngầm đầu tiên tại TP.HCM dự kiến sẽ đi vào hoạt động vào năm 2020, tất cả người dân đang sinh sống và làm việc tại thành phố đều háo hức chờ đợi những thay đổi lớn và thú vị mà tuyến đường sắt đô thị này mang lại. Riêng đối với ngành bất động sản, cuộc chơi sẽ chứng kiến những đổi thay ngoạn mục hơn”.

Theo ông Marc: "Về lý thuyết, một tòa nhà nằm gần trạm trung chuyển công cộng thường có giá thuê hoặc giá bán cao hơn so với những tòa nhà nằm xa hơn vì hệ thống giao thông công cộng tốt cho phép cư dân sống gần đó dễ dàng di chuyển đến các điểm quan trọng. Điều này đã được kiểm chứng tại một số quốc gia với giá bán nhà tại những nơi gần hệ thống giao thông công cộng có giá trị cao hơn từ 6% đến 45%”.

Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh rằng “Tại những khu vực có thị trường nhà đất phát triển mạnh và hệ thống giao thông công cộng đáng tin cậy giúp người dân kết nối hiệu quả với công việc và các điểm đến khác, mức chênh lệch giá cũng có thể cao hơn nhiều so với mức trung bình”.

Nguồn: cafef.vn

Dự án căn hộ khách sạn nở rộ từ Bắc chí Nam

Tại một số hội thảo về thị trường BĐS năm 2017 và giai đoạn tới, nhiều chuyên gia phân tích đưa ra cảnh báo cho thấy "bùng nổ" lớn nhất của thị trường trong năm nay chính là những vấn đề liên quan đến pháp lý của nhiều dự án căn hộ khách sạn (condotel).

Trong đó, dự báo thị trường trong thời gian tới sẽ xuất hiện nhiều hơn các vụ khiếu nại, khiếu kiện về các cam kết lợi nhuận, pháp lý sở hữu loại hình nhà ở mới đang bùng nổ tại Việt Nam hiện nay.

Sự phát triển “nóng” của căn hộ nghỉ dưỡng theo các chuyên gia là nhờ có 2 yếu tố: (1) khác với biệt thự nghỉ dưỡng condotel có giá vừa phải tầm hơn 1 tỷ đến 4 tỷ đồng mỗi căn tùy vào dự án nên phù hợp với nhiều nhà đầu tư; (2) mức độ cam kết chia sẻ lợi nhuận của chủ đầu tư ngày càng kéo dài, hiện phổ biến là thời gian 10 năm với mức lợi nhuận từ 8 đến 15%/năm.

Theo tính toán của giới kinh doanh, nếu nhà đầu tư bỏ ra 3 tỷ đồng để đầu tư vào căn hộ condotel thì mỗi năm thu về khoảng 300 triệu đồng lợi nhuận, tức là có thể thu hồi vốn trong 10 năm.

Theo dự đoán của nhiều chuyên gia, condotel ven biển sẽ thống trị thị trường nghỉ dưỡng do nguồn cung vẫn đang trên đà tăng với nhiều dự án đã hoàn thành và rất nhiều dự án đã, đang và sẽ triển khai.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, luật pháp chúng ta đi sau thực tiễn. Trong tất cả các Luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS (tại thời điểm sửa đổi là năm 2013, có hiệu lực vào năm 2014), đều không có thuật ngữ hàng hóa condotel. Nhưng trên thực tiễn, loại hình này đang phát triển mạnh mẽ, được coi như một hiện tượng bùng nổ trên thị trường BĐS Việt Nam 2016.

Trong bối cảnh đó, cơ chế pháp lý rõ ràng cho hình thức condotel ven biển là vấn đề không còn nằm ở việc đi trước đón đầu mà là điều chỉnh thực trạng, xu thế phát triển của thị trường kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, theo ông Nguyễn Văn Nam, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Đà Nẵng - khi thị trường condotel bùng nổ chắc chắn sẽ xuất hiện nhiều hệ luỵ mà chính quyền địa phương sẽ không ứng phó kịp với xu thế.

Đó là, khả năng hình thành các đơn vị nhà ở do chủ sở hữu có quyền ở được pháp luật quy định. Từ đó, áp lực khá lớn đến hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của thành phố, đặc biệt là tại những khu vực có tầm nhìn phát triển du lịch, dịch vụ, không có sự chuẩn bị về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội khi số lượng người cư trú tăng đột biến.

Thứ hai, dự án dày đặc sẽ phá vỡ quy hoạch đô thị do đây là những vị trí có ảnh hưởng cao về kiến trúc, cảnh quan đô thị; hoặc khu vực được quy hoạch đất phát triển du lịch. Về lâu dài, ảnh hưởng khá lớn đến diện mạo đô thị cũng như việc phát triển du lịch – ngành kinh tế mũi nhọn của thành phố.

Đối với các dự án ven biển, trường hợp toàn bộ hoặc phần lớn các hạng mục của dự án được đầu tư theo hình thức này thì việc quản lý, vận hành khu du lịch không còn gắn liền với trách nhiệm với chủ đầu tư. Khi đó, khả năng hình thành các cụm dân cư trong khu vực được quy hoạch là đất du lịch.

Để loại hình đầu tư Condotel mang lại hiệu quả, đảm bảo hài hòa giữa lợi ích Nhà nước – Chủ đầu tư – Chủ sở hữu, Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng cũng đề nghị Chính phủ, Bộ Xây dựng và các ngành liên quan sớm ban hành quy định loại hình này. Trong đó, quy định cụ thể về: Trách nhiệm của Chủ đầu tư, chủ sở hữu, hình thức sở hữu (lâu dài hay có thời hạn) để đảm bảo theo đúng định nghĩa thuần túy là căn hộ du lịch.

Để đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người có tài sản, ông Đoàn Văn Bình - Chủ tịch HĐQT CEO Group đã đưa ra đề xuất pháp luật cần có hướng dẫn cụ thể về việc cấp Giấy chứng nhận cho loại hình bất động sản này theo hướng cá nhân, tổ chức có thể mua căn hộ condotel ven biển (không phải dưới dạng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án) và được cấp Giấy chứng nhận dù dự án condotel ven biển đó được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ hay đất ở không hình thành đơn vị ở.

"Điều này cũng giúp chủ sở hữu căn hộ tiếp cận được với các nguồn tín dụng khi đầu tư căn hộ trong dự án vì chỉ khi có Giấy chứng nhận chủ sở hữu căn hộ mới có thể thể chấp chính căn hộ tài sản hợp pháp của mình, để vay vốn từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng", ông Bình phát biểu tại Hội thảo toàn cảnh thị trường bấy động sản (BĐS) "Phân khúc Condotel – Cơ hội và thách thức" diễn ra mới đây.

Cũng theo vị chuyên gia này, thời gian vừa qua, do các khách hàng mua condotel ven biển chưa được cấp Giấy chứng nhận đối với căn hộ đã mua nên họ không thể tiếp cận các nguồn tín dụng nhằm giải quyết khó khăn tài chính khi đầu tư căn hộ. Đây cũng là cản trở lớn đối với nhiều khách hàng khi quyết định mua hay không mua căn hộ nghỉ dưỡng.

Nguồn: cafef.vn

Bất động sản - kênh đầu tư hấp dẫn 2017

Điểm sáng trong khó khăn của các kênh đầu tư

Nhận định trên được đưa ra bởi chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, trong buổi “Báo cáo tổng kết thị trường Bất động sản nhà ở TP.HCM năm 2016” vừa diễn ra.

Về vấn đề dự báo biến động lãi suất ngân hàng và những ảnh hưởng của ngân hàng tới thị trường Bất động sản trong năm 2017, ông Đinh Thế Hiển cho rằng, lãi suất có thể ở mức ngang bằng hoặc tăng lên trong thời gian sắp tới, khó có khả năng giảm xuống.

Điều này dễ nhận thấy khi vừa qua Thông tư 06/2016/TT-NHNN, thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN với mục tiêu nâng hệ số rủi ro trong kinh doanh BĐS từ 150% lên 200% và đưa ra lộ trình hạn chế dần việc sử dụng nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn bắt đầu có hiệu lực theo lộ trình, giảm từ 60% xuống còn 50%, đến ngày 1/1/2018 giảm còn 40%.

Vì vậy, vấn đề đặt ra là nhu cầu về sở hữu bất động sản vẫn còn trong khi nguồn cung về dòng tiền đổ vào thị trường có hạn chế là thắt chặt tiền tệ, dẫn đến lãi suất khó có khả năng giảm xuống.

Dự báo về thị trường bất động sản năm 2017, Ông Đinh Thế Hiển nhận định, năm 2017 thị trường sẽ khó khăn hơn năm 2016. Nguyên nhân được cho là do giai đoạn 2014 – 2016, thị trường đã tăng quá mạnh so với nền kinh tế; sự tham gia mạnh của các nhà đầu cơ sử dụng vay ngân hàng rất lớn, có nhu cầu thoát hàng khi nhận căn hộ; các công ty BĐS sẽ đẩy mạnh bán hàng với sự cạnh tranh giá để trả nợ; tín dụng BĐS sẽ giảm do khó khăn về nguồn vốn trung – dài hạn; nhà ở phân khúc giá thấp thiếu vốn ưu đãi hỗ trợ của nhà nước;…

Căn hộ bình dân sẽ chiếm lĩnh thị trường 2017

Tại buổi báo cáo, bộ phận R&D của Công ty Cổ phần Bất động sản Danh Khôi Á Châu (DKRA), cho biết, thị trường căn hộ năm 2016 dồi dào nguồn cung và thanh khoản tốt. Tính chung cả năm 2016, tại TP.HCM có khoảng gần 50,000 căn hộ mới được các chủ đầu tư đưa ra thị trường và lượng tiêu thụ đạt khoảng 40,000 căn. Hầu hết các đợt mở bán dự án mới có ít nhất khoảng 50% – 60% được tiêu thụ.

Trong 3 quý đầu năm, các dự án căn hộ trung cấp và cao cấp chiếm tỷ lệ lớn. Sang đến Quý 4, một lượng lớn căn hộ bình dân (dưới 1,5 tỷ đồng) được tung ra thị trường đã mang lại nhiều cơ hội cho khách hàng có mức tài chính phù hợp. Nhà ở xã hội cũng được một số Chủ đầu tư quan tâm với số lượng đưa ra nhiều hơn.

Đối với thị trường nhà phố/biệt thự, do nhu cầu cao nên lượng tiêu thụ ở phân khúc này khá tốt. Các dự án hầu hết tập trung chủ yếu ở các quận khu Đông như Quận 2, Quận 9, Thủ Đức và khu Nam Sài Gòn như huyện Nhà Bè. Tính đến hết năm 2016 có khoảng 4,000 căn nhà phố/biệt thự mới được chủ đầu tư đưa ra thị trường lượng tiêu thụ đạt khoảng 80 - 90%. Mức giá Bất động sản nói chung tăng trung bình từ 5 – 10% trong năm, đặc biệt khu vực phía Đông với một số dự án đất nền giá tăng đến 20 – 30%.

Ông Phạm Lâm – CEO DKRA nhận định: “Ở thị trường căn hộ, năm 2017, phân khúc căn hộ bình dân (dưới 1,5 tỷ) sẽ dẫn dắt thị trường; phân khúc căn hộ cao cấp có sự cạnh tranh gay gắt. Thị trường nhà phố/biệt thự, đất nền vẫn tiếp tục là kênh hấp dẫn, có tính thanh khoản cao, thu hút cả người mua ở lẫn giới đầu tư, đặc biệt là đất nền vùng ven.”

Theo chuyên gia này, 2016 là một năm thăng hoa của Bất động sản nghỉ dưỡng. Sang năm 2017, thị trường này sẽ có sự cạnh tranh gay gắt, đòi hỏi các doanh nghiệp phải cân nhắc điều chỉnh giá cả hợp lý và đưa ra nhiều chính sách linh hoạt hơn nữa để thu hút khách hàng. Trong thời gian tới, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn tập trung phát triển tại những địa danh có thương hiệu về du lịch như Phú Quốc, Nha Trang, Vũng Tàu, Phan Thiết, Đà Nẵng…

“Ưu thế của bất động sản nghỉ dưỡng phía Nam trong năm 2017 sẽ nghiêng về Vũng Tàu, Phan Thiết do hai địa phương này tận dụng được lợi thế thương hiệu du lịch và gần TP.HCM. Đồng thời, việc cải thiện giao thông hạ tầng, rút ngắn thời gian di chuyển giúp Vũng Tàu, Phan Thiết thu hút thêm nhiều lượng khách du lịch địa phương. Đây là thuận lợi rất lớn để phát triển và nâng cao tính thanh khoản của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ở hai khu vực này” - ông Phạm Lâm dự báo.

Bất động sản TP.HCM, càng về cuối năm thanh khoản càng tăng mạnh

Nguồn: cafef.vn